诉讼律师

江门律师,企业律师咨询,涉外律师咨询
您当前的位置 : 首 页 > 新闻中心 > 行业资讯

我们买的房子到底能用多少年?《民法典》中住宅土地使用权到期后怎么办?

2019-05-22 11:40:47


土地使用年限.jpg


我们买的房子到底能用多少年?

这其实牵涉到两方面问题,一方面是中国的法律规定我们的买的房子能用多少年,第二方面是我们的房子本身使用寿命能用多少年。那下面我们从两方面来分别看一下:

我们先就产权这一块做一下分析,我们通常会看到的买房广告上标明的商品房使用年限是70年,建在商业用地上的公寓使用年限是40年。这里所说的“使用年限”其实指的是我们房子所占的土地的租用年限。为什么说租呢?因为法律规定我国的城镇用地的所有权是国家,我们国家不存在私有制土地。所以个人买房本质上只能租用国家的土地。


那么这个70年和40年租期到了之后怎么办呢?根据我国2007年3月份通过的《物权法》一百四十九条规定“住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期,依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属,有约定的,按照约定;没有约定或者约定不明确的,依照法律、行政法规的规定办理。”这是物权法的原文。同时我又在物权法的条文解读中看到这样的内容:住宅用地的土地使用权期间届满的,自动续期,续期的期限及土地使用费交付的标准及办法由国务院规定。


那么从以上物权法的内容中,我们可以大概得出这样的结论:70年产权的住宅用地到期后自动续期,但是是否需要收费以及自动续期续多少年由国务院规定,但是目前国务院对这一块也没有明确规定,也就是说自动续期的收费和续多少年目前都不明确,也可以确定一点,自动续期并不代表一定是免费续期。另外40年产权的商业用地到期后是不能自动续期的,要根据合同约定或者法律规定处理。那么法律规定在哪里呢?就要参照《中华人民共和国城镇国有使用权出让和转让暂行条例》规定,到期后可重新缴纳土地出让金,获得土地继续使用权。那么具体的交付标准目前也没有细则。


而在2016年,温州就出现了一批20-70年土地使用权限的住宅陆续到期了,那么为什么20-70年呢?因为在早期地方政府为了加快土地出让同时也是考虑居民的买房经济压力,推出了20年-70年土地使用年限不同的房屋供购房者选择,20年权限的房屋当时购房者缴纳的土地出让金会少很多,70年的就需要全额缴纳。那么如今20年期限的房屋陆续到期,如何处理?如何续期成了一个需要面对的问题。于是在2016年国务院就提出了一个暂行办法叫做“两不一正常”:不需要提出续期申请;不收取相关费用;正常办理交易和登记手续。于是不管是20年使用权限的房屋还是70年的使用权限现在到期了都不需要缴纳任何费用就能自动续期,继续正常使用。这种皆大欢喜的做法在当年大受好评,但也有部分法律界人士提出不同意见,这样的做法其实有失公平。这一做法被很多人认为应该视为权宜之计或过渡性做法,并且也不能成为后续立法的依据。


而在2011年特区深圳就明确立法《深圳经济特区土地使用权出让条例》确立了无论土地性质,到期续期都要付费,不但要支付土地出让金,还要支付土地开发与市政配套设施金,完全突破了《物权法》规定。其收费细则还没有出台。


如今《中华人民共和国民法典》已由中华人民共和国第十三届全国人民代表大会第三次会议于2020年5月28日通过,自2021年1月1日起施行。明确住宅建设用地使用权期限届满的,自动续期;续期费用的缴纳或者减免,依照法律、行政法规的规定办理。至于公寓、写字楼,民法典中还没有明确的规定,只是提到:非住宅建设用地使用权届满后的续期,依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属,有约定的,按照约定;没有约定或者约定不明确的,依照法律、行政法规的规定办理。


既然是自动续期,那么续期周期为多少年意义就不是特别重要了。现在的重点是:续期费用该怎么算,是否又要交一大笔钱?


我国土地性质相对特殊,业主对于房屋本身享有无限期产权,但对于房屋之下的土地却只有70年不等的使用权。当然也有很多人说,房产建筑的寿命多数只有50年,撑不到70年就老化严重,产权续期问题无关紧要。但房子虽然不断老化折价,但房屋之下的土地价值却是永存的。一旦土地使用权到期,能否“自动续期”,不仅关系产权本身的完整性,而且还会影响到未来的房价预期。新《民法典》明确住宅土地使用权 “自动续期”,解了很多民众的心结。


相关法律法规还没有出台,民法典草案上为此留出了立法空间。房产是居民Z重要的资产,自动续期体现了对居民财产权的保护,其意义不仅在于明确权益,更在于稳定长远预期。从民生角度考虑,若是需缴纳费用,续期费用或许不会太高。


标签

Z近浏览:

相关案例

相关新闻

联系我们

电 话:0750-3336702

           0750-3337702

地 址:江门市蓬江区中信银行大厦24楼

公司:北京市盈科(江门)律师事务所

微信公众号二维码